Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N76AK1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 5/5
Sandomierska, Kapuściska, Bydgoszcz
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Kapuściska
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-kapusciska-s) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-kapusciska-sand)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9994 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 10.03.2022 (1693 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Ulica Sandomierska: 32 ofert sprzedaży (mediana 10 300 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 6458 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 5 | 682 552 zł | 10 501 | — |
| Sandomierska | 60,2 m² | — | 620 060 zł | 10 300 | 0 m |
| Sandomierska | 65,6 m² | — | 669 528 zł | 10 200 | 0 m |
| Sandomierska | 60 m² | 5 | 630 656 zł | 10 511 | 0 m |
| ul. Sandomierska | 58 m² | — | 615 000 zł | 10 603 | 0 m |
| Sandomierska | 65 m² | 5 | 676 298 zł | 10 405 | 0 m |
| Sandomierska | 60 m² | 5 | 625 456 zł | 10 424 | 0 m |
| Sandomierska | 65 m² | 2 | 650 133 zł | 10 002 | 0 m |
| Sandomierska | 65 m² | 4 | 669 528 zł | 10 300 | 0 m |
| Sandomierska | 65 m² | 1 | 649 242 zł | 9988 | 0 m |
| Sandomierska | 65 m² | 0 | 649 638 zł | 9994 | 0 m |
| Sandomierska | 60,6 m² | — | 630 656 zł | 10 400 | 0 m |
| Kapuściska | 53,3 m² | 4 | 473 000 zł | 8883 | 218 m |
| Sandomierska | 65,6 m² | 0 | 649 638 zł | 9900 | 244 m |
| Sandomierska | 65,7 m² | 5 | 676 298 zł | 10 300 | 244 m |
| Kapuściska | 52,2 m² | 5 | 699 000 zł | 13 386 | 606 m |
Mediana podobnych — 9994 zł/m²; to mieszkanie — 10 501 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 682 552 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 682 552 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5717 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie: III kw. 2024 — 7898 zł/m²; IV kw. 2024 — 7874 zł/m²; I kw. 2025 — 7824 zł/m²; II kw. 2025 — 8230 zł/m²; III kw. 2025 — 7972 zł/m²; IV kw. 2025 — 8181 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.