Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3_EQFT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64,8 m²
Powstańców Warszawskich, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 64% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 519 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 237 zł/m²) za 64,8 m² wychodzi ok. 793 000 zł — oferta jest o 108% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Powstańców Warszawskich: 18 ofert sprzedaży (mediana 25 624 zł/m²), 40 transakcji w rejestrze (mediana 17 214 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 227 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 237 zł/m², czyli ok. 793 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64,8 m² | — | 1 649 855 zł | 25 469 | — |
| Powstańców Warszawskich | 56 m² | 1 | 670 000 zł | 11 964 | 0 m |
| Powstańców Warszawskich | 64 m² | — | 1 280 000 zł | 20 000 | 0 m |
| Powstańców Warszawskich | 64 m² | 2 | 1 649 855 zł | 25 779 | 0 m |
| Powstańców Warszawskich | 69,5 m² | — | 1 299 000 zł | 18 699 | 0 m |
| Powstańców Warszawskich | 53 m² | 1 | 669 999 zł | 12 642 | 0 m |
| Legnicka | 65 m² | — | 1 649 000 zł | 25 369 | 179 m |
| ul. Jana Kozietulskiego | 74,1 m² | 1 | 1 349 000 zł | 18 205 | 187 m |
| Księcia Józefa Poniatowskiego | 59 m² | 3 | 1 390 000 zł | 23 559 | 254 m |
| ul. Zakopiańska | 64,9 m² | 1 | 999 900 zł | 15 414 | 444 m |
| Marszałka Ferdynanda Focha | 67 m² | 0 | 1 500 000 zł | 22 388 | 511 m |
| Zakopiańska | 64,9 m² | — | 1 049 000 zł | 16 171 | 521 m |
| Zakopiańska | 64 m² | 1 | 999 900 zł | 15 623 | 521 m |
| Taborowa | 64,6 m² | 2 | 849 000 zł | 13 142 | 590 m |
| Strzelecka | 73 m² | 0 | 849 000 zł | 11 630 | 629 m |
| ul. Jasna | 71,4 m² | 0 | 1 199 000 zł | 16 793 | 645 m |
Mediana podobnych — 17 091 zł/m²; to mieszkanie — 25 469 zł/m² (+49%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 649 855 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.