Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-D7AGW7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 1/1
Morawa, Szopienice-Burowiec, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szopienice-Burowiec
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-szopienice-bu) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-szopienice-burow) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,przy-lesie/26)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 72% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 270 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6953 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 452 000 zł — oferta jest o 38% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.08.2026 (70 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Morawa: 6 ofert sprzedaży (mediana 6567 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 6953 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 19 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6953 zł/m², czyli ok. 452 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 1 | 280 000 zł | 4308 | — |
| Morawa | 73,5 m² | — | 365 000 zł | 4966 | 0 m |
| ul. Osiedlowa | 63 m² | — | 399 000 zł | 6333 | 205 m |
| Ludwika | 53 m² | 2 | 811 665 zł | 15 314 | 434 m |
| Ludwika | 62 m² | 0 | 962 690 zł | 15 527 | 434 m |
| Ludwika | 53 m² | 0 | 798 640 zł | 15 069 | 434 m |
| Ludwika | 53 m² | 3 | 816 160 zł | 15 399 | 434 m |
| Ludwika | 53 m² | 2 | 822 834 zł | 15 525 | 434 m |
| Ludwika | 53 m² | 1 | 819 993 zł | 15 472 | 434 m |
| Ludwika | 53 m² | 1 | 809 318 zł | 15 270 | 434 m |
| Ludwika | 53 m² | 4 | 818 818 zł | 15 449 | 434 m |
| Wiosny Ludów | 55,6 m² | — | 254 900 zł | 4585 | 444 m |
| Obrońców Westerplatte | 58 m² | — | 360 000 zł | 6207 | 658 m |
| Obrońców Westerplatte | 56 m² | — | 360 000 zł | 6429 | 658 m |
Mediana podobnych — 15 270 zł/m²; to mieszkanie — 4308 zł/m² (−72%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 280 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 280 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 280 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 280 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.