Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WAEHAH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64,7 m², parter
ul. Lubostroń, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64,7 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2001
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-debniki-ul-lubostron-3-pokoj) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-lubostron/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-lubostr) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-lubostron-65)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 70 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 269 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 361 zł/m²) za 64,7 m² wychodzi ok. 929 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.08.2026 (75 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica LUBOSTROŃ: 14 ofert sprzedaży (mediana 15 287 zł/m²), 50 transakcji w rejestrze (mediana 14 670 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 157 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 361 zł/m², czyli ok. 929 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64,7 m² | 0 | 899 000 zł | 13 904 | — |
| Lubostroń | 65 m² | 4 | 999 999 zł | 15 385 | 191 m |
| Lubostroń | 60 m² | 3 | 959 000 zł | 15 983 | 191 m |
| ul. Kobierzyńska | 53,9 m² | 1 | 728 000 zł | 13 497 | 235 m |
| ul. Kobierzyńska | 67 m² | 1 | 1 250 000 zł | 18 657 | 355 m |
| ul. prof. Władysława Konopczyńskiego | 55 m² | — | 900 000 zł | 16 364 | 388 m |
| Zamiejska | 62,4 m² | 1 | 849 888 zł | 13 620 | 398 m |
| Zamiejska | 52,9 m² | 0 | 719 817 zł | 13 620 | 403 m |
| Chmieleniec | 72 m² | — | 1 167 000 zł | 16 208 | 460 m |
| ul. Kobierzyńska | 60 m² | 1 | 881 706 zł | 14 700 | 466 m |
| ul. Kobierzyńska | 61,5 m² | 2 | 882 748 zł | 14 347 | 466 m |
| Dębniki | 64 m² | 2 | 949 000 zł | 14 835 | 517 m |
| ul. dr. Jana Piltza | 77,1 m² | 3 | 1 230 000 zł | 15 964 | 626 m |
| Doktora Jana Piltza | 76 m² | 3 | 1 130 000 zł | 14 868 | 645 m |
| Piltza | 73,7 m² | — | 1 320 000 zł | 17 920 | 645 m |
| Piltza | 74 m² | — | 1 277 000 zł | 17 257 | 645 m |
Mediana podobnych — 14 724 zł/m²; to mieszkanie — 13 904 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 899 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.