Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MYDWUB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64,6 m², piętro 1
ul. Henrykowska, Widzew, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64,6 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-widzew-ul-henrykowska-3-pokojo) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-widzew-henrykowsk) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-widzew-henrykowska/o) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-henrykowska-65) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26748398)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8689 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 7715 zł/m²) za 64,6 m² wychodzi ok. 499 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.06.2026 (137 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 97 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7715 zł/m², czyli ok. 499 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64,6 m² | 1 | 549 270 zł | 8500 | — |
| Jędrowizna | 67 m² | — | 638 305 zł | 9527 | 813 m |
| Jędrowizna | 70 m² | — | 664 715 zł | 9500 | 813 m |
| Zbocze | 60 m² | 0 | 380 000 zł | 6333 | 880 m |
| Zbocze | 62 m² | — | 445 000 zł | 7177 | 880 m |
| Zbocze | 63,5 m² | — | 507 900 zł | 7998 | 880 m |
| Widzew | 66,4 m² | 2 | 591 227 zł | 8900 | 910 m |
| Widzew | 69,2 m² | 0 | 760 980 zł | 11 000 | 910 m |
| ul. Karola Adamieckiego | 67 m² | — | 496 000 zł | 7403 | 919 m |
| Adamieckiego | 62 m² | — | 489 000 zł | 7887 | 919 m |
| Bartoka | 56 m² | 0 | 439 000 zł | 7839 | 1,3 km |
| ul. Beli Bartoka 37 | 56 m² | 1 | 499 000 zł | 8911 | 1,3 km |
| Beli Bartoka | 63 m² | 9 | 499 000 zł | 7921 | 1,3 km |
| Bartoka | 66 m² | 1 | 528 778 zł | 8012 | 1,3 km |
| Beli Bartoka | 68 m² | 4 | 799 000 zł | 11 750 | 1,3 km |
| Służbowa | 62,3 m² | — | 569 996 zł | 9149 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 8689 zł/m²; to mieszkanie — 8500 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 549 270 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 549 270 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 549 270 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 549 270 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 549 270 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 549 270 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.