Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4PH53H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64,2 m²
Zygmunta Hübnera, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64,2 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 583 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 311 zł/m²) za 64,2 m² wychodzi ok. 1 496 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Zygmunta Hübnera: 11 ofert sprzedaży (mediana 23 372 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 26 035 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 103 transakcje w 24 miesiące) mediana to 23 311 zł/m², czyli ok. 1 496 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64,2 m² | — | 1 500 000 zł | 23 372 | — |
| Zygmunta Hubnera | 57,2 m² | — | 1 510 000 zł | 26 399 | 0 m |
| Zygmunta Hübnera | 57 m² | 1 | 1 425 000 zł | 25 000 | 0 m |
| Przasnyska | 75 m² | 1 | 2 200 000 zł | 29 333 | 72 m |
| Przasnyska | 68,4 m² | — | 1 800 000 zł | 26 316 | 72 m |
| Ludwika Rydygiera | 75,4 m² | 8 | 1 885 000 zł | 25 000 | 151 m |
| Przasnyska | 75 m² | 1 | 2 150 000 zł | 28 667 | 181 m |
| Powązkowska | 67,6 m² | — | 975 000 zł | 14 423 | 192 m |
| Krasińskiego | 58,9 m² | 1 | 1 490 000 zł | 25 301 | 213 m |
| Przasnyska | 70,2 m² | 5 | 1 990 000 zł | 28 348 | 228 m |
| Jędrusik | 74,8 m² | — | 1 950 000 zł | 26 066 | 352 m |
| Kaliny Jędrusik | 71 m² | 0 | 1 800 000 zł | 25 352 | 352 m |
| Jędrusik | 72 m² | 3 | 1 887 500 zł | 26 215 | 352 m |
| Kaliny Jędrusik | 60 m² | 3 | 1 475 000 zł | 24 583 | 352 m |
| Dygata | 52,5 m² | 4 | 1 399 000 zł | 26 648 | 374 m |
| Stanisława Dygata | 58 m² | 0 | 1 555 000 zł | 26 810 | 374 m |
Mediana podobnych — 22 105 zł/m²; to mieszkanie — 23 372 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 500 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.