Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3PFKVX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64 m², parter
Wiśniowa, Sady, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Sady
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-sady-wisniowa-6) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-sady-wisniowa/ob/4) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8754 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 688 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 684 000 zł — oferta jest o 24% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.02.2026 (244 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Wiśniowa: 6 ofert sprzedaży (mediana 8660 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 7863 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 257 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 688 zł/m², czyli ok. 684 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | 0 | 519 000 zł | 8109 | — |
| Wiśniowa | 52 m² | — | 479 000 zł | 9212 | 0 m |
| Szydłówek | 62,2 m² | 0 | 429 000 zł | 6897 | 19 m |
| Marszałkowska | 61,5 m² | — | 448 000 zł | 7285 | 138 m |
| Marszałkowska | 61,5 m² | — | 450 000 zł | 7317 | 138 m |
| Marszałkowska | 61,7 m² | — | 445 000 zł | 7212 | 138 m |
| ul. Marszałkowska | 61 m² | 4 | 445 000 zł | 7295 | 138 m |
| Dębowa | 58 m² | 4 | 379 000 zł | 6535 | 247 m |
| Jesionowa | 58 m² | 3 | 478 000 zł | 8241 | 287 m |
| ul. Nowowiejska | 58 m² | 1 | 449 000 zł | 7741 | 352 m |
| ul. Nowowiejska | 59 m² | — | 449 000 zł | 7610 | 352 m |
| Turystyczna | 66,5 m² | — | 749 000 zł | 11 262 | 435 m |
| Wojewódzka | 56 m² | 3 | 399 000 zł | 7125 | 463 m |
| ul. Zagnańska | 55 m² | — | 699 000 zł | 12 709 | 501 m |
| Zagnańska | 56,1 m² | — | 803 000 zł | 14 309 | 501 m |
| Szermentowskiego | 65,4 m² | — | 699 000 zł | 10 688 | 611 m |
Mediana podobnych — 10 268 zł/m²; to mieszkanie — 8109 zł/m² (−21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 519 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 519 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 519 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.