Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PHLOFQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64 m²
ul. Ukośna, Antoniuk, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
- Dzielnica
- Antoniuk
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bialystok-antoniuk-ul-ukosna-3-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 68% wyższa od mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8548 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8906 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 570 000 zł — oferta jest o 61% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Ukośna: 10 ofert sprzedaży (mediana 9421 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 11 073 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 80 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8906 zł/m², czyli ok. 570 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | — | 919 000 zł | 14 359 | — |
| ul. Ukośna | 54 m² | — | 735 000 zł | 13 611 | 0 m |
| ul. Ukośna | 60 m² | — | 799 000 zł | 13 317 | 0 m |
| Antoniuk | 58,3 m² | 0 | 683 125 zł | 11 728 | 92 m |
| Antoniuk | 59 m² | 1 | 692 625 zł | 11 737 | 126 m |
| Antoniuk | 51,8 m² | 0 | 596 160 zł | 11 500 | 201 m |
| Bartosza Głowackiego | 56 m² | 1 | 728 125 zł | 13 002 | 305 m |
| ul. Bartosza Głowackiego | 59 m² | 1 | 699 000 zł | 11 845 | 371 m |
| Świętokrzyska | 63 m² | — | 699 000 zł | 11 095 | 388 m |
| Antoniukowska | 68,1 m² | — | 620 000 zł | 9103 | 423 m |
| Antoniukowska | 54 m² | — | 450 000 zł | 8333 | 423 m |
| Antoniukowska | 61 m² | — | 619 000 zł | 10 148 | 423 m |
| Antoniukowska | 59 m² | 0 | 512 000 zł | 8678 | 423 m |
| Antoniukowska | 64 m² | 4 | 582 000 zł | 9094 | 423 m |
| ul. Antoniukowska | 54,8 m² | 2 | 439 000 zł | 8011 | 437 m |
| ul. Antoniukowska | 55,4 m² | 2 | 465 000 zł | 8392 | 441 m |
Mediana podobnych — 9103 zł/m²; to mieszkanie — 14 359 zł/m² (+58%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 919 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.