Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Q2U9_V-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64 m²
Stare Żegrze, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 191 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8696 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 557 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (51 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Stare Żegrze: 15 ofert sprzedaży (mediana 10 281 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 34 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8696 zł/m², czyli ok. 557 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | — | 658 000 zł | 10 281 | — |
| Osiedle Stare Żegrze | 66 m² | 1 | 699 000 zł | 10 591 | 0 m |
| Osiedle Stare Żegrze | 66 m² | 3 | 619 000 zł | 9379 | 0 m |
| os. Stare Żegrze | 64 m² | — | 595 000 zł | 9297 | 0 m |
| os. Stare Żegrze | 73 m² | — | 879 000 zł | 12 041 | 0 m |
| os. Stare Żegrze | 74 m² | — | 857 000 zł | 11 581 | 0 m |
| Stare Żegrze | 65 m² | — | 699 900 zł | 10 768 | 0 m |
| Osiedle Stare Żegrze | 63 m² | 4 | 566 000 zł | 8984 | 0 m |
| Stare Żegrze | 63,4 m² | — | 579 000 zł | 9133 | 0 m |
| Osiedle Stare Żegrze | 60 m² | 4 | 549 000 zł | 9150 | 0 m |
| Rzeczańska | 56,9 m² | — | 819 000 zł | 14 394 | 108 m |
| ul. Rzeczańska | 56 m² | — | 949 000 zł | 16 946 | 108 m |
| os. Stare Żegrze | 64,5 m² | 0 | 689 000 zł | 10 679 | 342 m |
| os. Orła Białego | 64 m² | — | 625 000 zł | 9766 | 475 m |
| Os. Lecha, 3 pok., loggia, 2 ptro | 59 m² | 2 | 579 000 zł | 9814 | 672 m |
| Oświecenia | 58,5 m² | — | 584 000 zł | 9983 | 935 m |
Mediana podobnych — 11 191 zł/m²; to mieszkanie — 10 281 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 658 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 658 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.