Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DTJI6U-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64,4 m²
Marywilska, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64,4 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-zeran-ul-marywilska-3-poko) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 093 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 205 zł/m²) za 64,4 m² wychodzi ok. 980 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 942 500 zł na Domiporta, najwyżej 959 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Marywilska: 221 ofert sprzedaży (mediana 14 667 zł/m²), 149 transakcji w rejestrze (mediana 14 833 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 205 zł/m², czyli ok. 980 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64,4 m² | — | 942 500 zł | 14 626 | — |
| Marywilska | 59 m² | — | 940 000 zł | 15 932 | 0 m |
| Marywilska | 59,3 m² | — | 870 000 zł | 14 681 | 0 m |
| Marywilska | 57 m² | 3 | 799 737 zł | 14 031 | 0 m |
| Marywilska | 52,7 m² | — | 724 492 zł | 13 758 | 0 m |
| ul. Marywilska | 57 m² | — | 866 000 zł | 15 193 | 0 m |
| Marywilska | 74,3 m² | — | 953 800 zł | 12 846 | 0 m |
| Marywilska | 61,1 m² | — | 995 000 zł | 16 285 | 0 m |
| Marywilska | 74 m² | 6 | 938 950 zł | 12 689 | 0 m |
| Marywilska | 64,5 m² | — | 720 921 zł | 11 177 | 0 m |
| Marywilska | 64 m² | 1 | 875 115 zł | 13 674 | 0 m |
| Marywilska | 64 m² | 1 | 942 500 zł | 14 727 | 52 m |
| Marywilska | 61 m² | 1 | 1 150 000 zł | 18 853 | 134 m |
| Marywilska | 56 m² | 1 | 850 000 zł | 15 179 | 156 m |
| Marywilska | 56 m² | 1 | 840 000 zł | 15 000 | 156 m |
| Marywilska | 59 m² | 1 | 1 140 000 zł | 19 322 | 188 m |
Mediana podobnych — 14 844 zł/m²; to mieszkanie — 14 626 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 959 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 942 500 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 942 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.