Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Z4ZNE6-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64,1 m², piętro 7
Kłobucka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64,1 m²
- Piętro
- 7
- Rok budowy
- 2016
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-klobu) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-ursynow-ul-klobucka-3-poko) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-klobucka) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 88 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 297 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 452 zł/m²) za 64,1 m² wychodzi ok. 1 118 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.09.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Adresowo, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 1 199 000 zł na Adresowo, najwyżej 1 200 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kłobucka: 36 ofert sprzedaży (mediana 18 765 zł/m²), 105 transakcji w rejestrze (mediana 18 246 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 452 zł/m², czyli ok. 1 118 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64,1 m² | 7 | 1 199 000 zł | 18 720 | — |
| Kłobucka | 62,1 m² | 7 | 1 129 000 zł | 18 183 | 64 m |
| ul. Kłobucka | 64 m² | — | 1 250 000 zł | 19 531 | 75 m |
| Nowy Służewiec | 62 m² | — | 1 199 000 zł | 19 339 | 125 m |
| Służewiec | 62 m² | — | 1 100 000 zł | 17 742 | 125 m |
| Taborowa | 59 m² | — | 990 000 zł | 16 780 | 261 m |
| Pieskowa Skała | 67 m² | 4 | 1 399 000 zł | 20 881 | 325 m |
| Kłobucka | 66 m² | 0 | 1 400 000 zł | 21 212 | 343 m |
| Kłobucka | 51,3 m² | 0 | 930 000 zł | 18 139 | 413 m |
| Kłobucka | 56,5 m² | 1 | 1 000 000 zł | 17 699 | 462 m |
| ul. Kłobucka | 62 m² | — | 1 240 000 zł | 20 000 | 468 m |
| Kłobucka | 53,4 m² | — | 920 000 zł | 17 238 | 468 m |
| ul. Kłobucka | 56 m² | 1 | 1 000 000 zł | 17 857 | 468 m |
| Kłobucka | 65 m² | 0 | 1 348 000 zł | 20 739 | 468 m |
| Kłobucka | 56,5 m² | — | 999 000 zł | 17 681 | 468 m |
| Kłobucka | 54,3 m² | 3 | 1 190 000 zł | 21 919 | 468 m |
Mediana podobnych — 17 292 zł/m²; to mieszkanie — 18 720 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 199 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 200 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.