Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZQJ35C-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64 m²
ul. Józefa Bema, Śródmieście, Lublin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lublin-srodmiescie-ul-jozefa-bema-3)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% wyższa od mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9691 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 135 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 649 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Józefa Bema: 2 ofert sprzedaży (mediana 12 750 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 60 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 135 zł/m², czyli ok. 649 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | — | 800 000 zł | 12 500 | — |
| ul. Weteranów | 57 m² | — | 626 000 zł | 10 983 | 187 m |
| ul. Czwartaków | 63 m² | — | 659 000 zł | 10 460 | 220 m |
| al. Racławickie | 70 m² | — | 1 200 000 zł | 17 143 | 263 m |
| al. Racławickie | 64 m² | — | 750 000 zł | 11 719 | 263 m |
| al. Racławickie | 76 m² | — | 745 000 zł | 9803 | 263 m |
| al. Racławickie | 68 m² | — | 689 900 zł | 10 146 | 263 m |
| Spadochroniarzy | 57 m² | 0 | 479 000 zł | 8404 | 390 m |
| Pana Tadeusza | 55 m² | 5 | 465 000 zł | 8455 | 467 m |
| Józefa Poniatowskiego | 62 m² | 4 | 460 000 zł | 7419 | 521 m |
| Mieszka I | 55 m² | 4 | 549 000 zł | 9982 | 668 m |
| ul. Mieszka I | 55 m² | — | 519 000 zł | 9436 | 668 m |
| Grażyny | 66,1 m² | — | 669 000 zł | 10 121 | 730 m |
| Grażyny | 74,8 m² | — | 590 000 zł | 7888 | 730 m |
| Grażyny | 66 m² | 3 | 898 000 zł | 13 606 | 730 m |
| Uniwersytecka | 63 m² | — | 510 000 zł | 8095 | 745 m |
Mediana podobnych — 9436 zł/m²; to mieszkanie — 12 500 zł/m² (+32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 800 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.