Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FJLWI--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64 m²
Jagiellońska, Szczecin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8578 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7703 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 493 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Jagiellońska: 36 ofert sprzedaży (mediana 8453 zł/m²), 56 transakcji w rejestrze (mediana 7836 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 204 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7703 zł/m², czyli ok. 493 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | — | 549 000 zł | 8578 | — |
| Jagiellońska | 66 m² | 0 | 449 000 zł | 6803 | 0 m |
| ul. Pocztowa | 52 m² | — | 519 000 zł | 9981 | 105 m |
| Bolesława Śmiałego | 57,9 m² | — | 429 000 zł | 7407 | 164 m |
| Ściegiennego | 73,1 m² | — | 445 000 zł | 6088 | 189 m |
| ul. ks. Piotra Ściegiennego | 71 m² | — | 675 000 zł | 9507 | 189 m |
| Śródmieście | 75,1 m² | 2 | 572 000 zł | 7615 | 204 m |
| Aleja Bohaterów Warszawy | 75,3 m² | — | 549 000 zł | 7295 | 296 m |
| Aleja Bohaterów Warszawy | 76 m² | — | 759 000 zł | 9983 | 296 m |
| Bohaterów Warszawy | 75 m² | 0 | 549 000 zł | 7320 | 296 m |
| Aleja Bohaterów Warszawy | 75,3 m² | — | 570 000 zł | 7574 | 296 m |
| Aleja Bohaterów Warszawy | 70,1 m² | — | 639 000 zł | 9116 | 296 m |
| al. Bohaterów Warszawy | 71 m² | — | 665 000 zł | 9366 | 296 m |
| Jagiellońska | 73 m² | 2 | 530 000 zł | 7261 | 370 m |
| Aleja Piastów | 66,8 m² | — | 479 000 zł | 7171 | 402 m |
| aleja Piastów | 72 m² | 4 | 599 000 zł | 8319 | 402 m |
Mediana podobnych — 8732 zł/m²; to mieszkanie — 8578 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 549 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.