Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WOZZB0-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64 m²
Grottgera, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bialystok-ul-artura-grottgera-3-pok) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 292 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9453 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 605 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Artura Grottgera: 7 ofert sprzedaży (mediana 12 444 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 9641 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 99 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9453 zł/m², czyli ok. 605 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | — | 689 000 zł | 10 766 | — |
| Grottgera | 51,3 m² | — | 599 700 zł | 11 699 | 0 m |
| Grottgera | 61,5 m² | — | 769 000 zł | 12 504 | 0 m |
| Artura Grottgera | 61 m² | 3 | 769 000 zł | 12 607 | 0 m |
| ul. Adama Mickiewicza | 57 m² | — | 539 000 zł | 9456 | 243 m |
| Adama Mickiewicza | 57 m² | 11 | 559 000 zł | 9807 | 243 m |
| Mickiewicza | 64,2 m² | — | 679 320 zł | 10 580 | 243 m |
| Adama Mickiewicza | 62 m² | 1 | 619 000 zł | 9984 | 243 m |
| Mickiewicza | 52,3 m² | 4 | 359 000 zł | 6864 | 405 m |
| ul. Marii Konopnickiej | 69,7 m² | 1 | 650 000 zł | 9326 | 428 m |
| Świętojańska | 73,9 m² | — | 1 090 000 zł | 14 748 | 440 m |
| Orzeszkowej | 62,1 m² | — | 700 000 zł | 11 270 | 552 m |
| ul. Elizy Orzeszkowej | 68 m² | — | 699 000 zł | 10 279 | 552 m |
| Elizy Orzeszkowej | 55 m² | 6 | 990 000 zł | 18 000 | 552 m |
| ul. Elizy Orzeszkowej | 58 m² | — | 839 000 zł | 14 466 | 552 m |
| Elizy Orzeszkowej | 52 m² | 4 | 525 000 zł | 10 096 | 552 m |
Mediana podobnych — 9672 zł/m²; to mieszkanie — 10 766 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 689 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 689 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.