Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-62L27O-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63,9 m²
Górna, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63,9 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/267904)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% wyższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9733 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 347 zł/m²) za 63,9 m² wychodzi ok. 725 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Górna: 90 ofert sprzedaży (mediana 10 462 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 11 951 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 101 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 347 zł/m², czyli ok. 725 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63,9 m² | — | 785 000 zł | 12 293 | — |
| Górna | 54 m² | 6 | 520 992 zł | 9648 | 0 m |
| Górna | 65 m² | 5 | 615 230 zł | 9465 | 0 m |
| Górna | 65,5 m² | — | 628 320 zł | 9600 | 0 m |
| Górna | 65,5 m² | — | 602 140 zł | 9200 | 0 m |
| Górna | 66,2 m² | — | 662 000 zł | 10 000 | 0 m |
| Górna | 72 m² | 2 | 687 230 zł | 9545 | 0 m |
| Górna | 66 m² | 9 | 655 479 zł | 9932 | 0 m |
| Górna | 65 m² | 4 | 602 140 zł | 9264 | 0 m |
| Górna | 54,3 m² | — | 520 992 zł | 9600 | 0 m |
| Górna | 65 m² | 1 | 556 325 zł | 8559 | 0 m |
| Górna | 65,5 m² | — | 641 410 zł | 9800 | 0 m |
| Górna | 65 m² | 8 | 641 410 zł | 9868 | 0 m |
| Górna | 56,3 m² | — | 769 000 zł | 13 659 | 0 m |
| Górna | 52 m² | 9 | 539 823 zł | 10 381 | 0 m |
| Górna | 65 m² | 3 | 589 050 zł | 9062 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 075 zł/m²; to mieszkanie — 12 293 zł/m² (+22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 785 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 785 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.