Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6NTZSD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64 m², piętro 2/3
Do Studzienki, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-do-studzienki-6) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-do-studzienki/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 655 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 189 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 780 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Do Studzienki: 7 ofert sprzedaży (mediana 14 033 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 13 361 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 189 zł/m², czyli ok. 780 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | 2 | 929 000 zł | 14 516 | — |
| Do Studzienki | 62 m² | 3 | 749 000 zł | 12 081 | 0 m |
| Sienkiewicza | 75,6 m² | — | 1 249 000 zł | 16 526 | 388 m |
| ul. Bohaterów Getta Warszawskiego | 67 m² | 0 | 1 200 000 zł | 17 910 | 450 m |
| al. Aleja Grunwaldzka | 56,1 m² | 3 | 800 000 zł | 14 255 | 450 m |
| Waryńskiego | 71,4 m² | — | 829 000 zł | 11 604 | 713 m |
| Biała | 53 m² | 1 | 750 000 zł | 14 151 | 857 m |
| Ludwika Waryńskiego | 64,2 m² | 1 | 799 000 zł | 12 438 | 917 m |
| Leczkowa | 55 m² | — | 799 000 zł | 14 527 | 940 m |
| Partyzantów | 58,1 m² | — | 949 000 zł | 16 328 | 955 m |
| Partyzantów | 65 m² | 4 | 729 000 zł | 11 215 | 955 m |
| Partyzantów | 65,5 m² | — | 749 000 zł | 11 444 | 955 m |
| Partyzantów | 62 m² | — | 879 999 zł | 14 194 | 955 m |
| Partyzantów | 53 m² | 2 | 659 000 zł | 12 434 | 955 m |
| Partyzantów | 69 m² | 7 | 1 515 000 zł | 21 957 | 955 m |
| Mariana Smoluchowskiego | 60 m² | 1 | 1 102 200 zł | 18 370 | 955 m |
Mediana podobnych — 14 655 zł/m²; to mieszkanie — 14 516 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 929 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 929 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 929 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.