Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5ATNWV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63,5 m²
Bema, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63,5 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 085 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 019 zł/m²) za 63,5 m² wychodzi ok. 827 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.09.2026 (31 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Józefa Bema: 8 ofert sprzedaży (mediana 13 760 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 13 268 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 96 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 019 zł/m², czyli ok. 827 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63,5 m² | — | 827 000 zł | 13 024 | — |
| Bema | 54,1 m² | — | 699 000 zł | 12 921 | 0 m |
| Bema | 54 m² | — | 775 000 zł | 14 352 | 0 m |
| ul. Józefa Bema | 54,1 m² | 2 | 770 000 zł | 14 233 | 82 m |
| Świętojańska | 52 m² | — | 858 000 zł | 16 500 | 138 m |
| Żołnierzy I Armii Wojska Polskiego | 62,9 m² | 4 | 1 065 000 zł | 16 940 | 159 m |
| Ignacego Krasickiego | 57 m² | 2 | 1 159 000 zł | 20 333 | 195 m |
| Krasickiego | 53,5 m² | — | 849 000 zł | 15 869 | 195 m |
| ul. Ignacego Krasickiego | 55 m² | — | 899 000 zł | 16 346 | 195 m |
| Krasickiego | 53,9 m² | — | 870 000 zł | 16 141 | 195 m |
| Ignacego Krasickiego | 53 m² | 3 | 870 000 zł | 16 415 | 195 m |
| ul. Ignacego Krasickiego | 53 m² | 10 | 849 000 zł | 16 019 | 195 m |
| ul. Romualda Traugutta | 54 m² | — | 835 000 zł | 15 463 | 245 m |
| ul. Józefa Bema | 73,1 m² | 4 | 999 000 zł | 13 664 | 261 m |
| ul. Kornela Ujejskiego | 64 m² | 1 | 829 000 zł | 12 949 | 416 m |
| Legionów | 69,3 m² | 1 | 1 854 033 zł | 26 754 | 432 m |
Mediana podobnych — 18 800 zł/m²; to mieszkanie — 13 024 zł/m² (−31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 827 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 827 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 709 zł/m² z 3770 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.