Realtby
← Do mieszkania
Realtby · ceny mieszkań

Raport o mieszkaniu

Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty

Nr
R-PL-OM2YBR-20261027
Data
27.10.2026
Przygotował(a)
Dla
Mieszkanie na sprzedaż

3 pokoje, 64 m², piętro 2

Aleksandra Prystora, Ursus, Warszawa

Pokoje
3 pokoje
Powierzchnia
64 m²
Piętro
2
Rynek
pierwotny
Dzielnica
Ursus

Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-aleksan) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-aleksandra)

Z lotu ptaka (okolica ulicy)Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl
Cena ofertowa
902 400 zł
14 100 zł/m²
Przedział podobnych ofert
914–1017 tys. zł
mediana 961 000 zł
Pozycja do podobnych
−2%
w rynku
Orientacyjnie do negocjacji
902 400 zł
pierwsza propozycja ≈ 902 400 zł

01Najważniejsze wnioski

  1. 1Cena za m² na poziomie mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 342 zł/m²).
  2. 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 448 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 925 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
  3. 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
  4. 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
  5. 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
  6. 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
  7. 7Ulica ul. Aleksandra Prystora: 79 ofert sprzedaży (mediana 14 572 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 16 573 zł/m², rynek wtórny).
  8. 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.

02Cena na tle rynku

oferta 902 400 zł
914 000 zł961 000 zł1 017 000 zł

Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.

Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 457 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 448 zł/m², czyli ok. 925 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.

03Podobne mieszkania na rynku

3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.

UlicaPow.PiętroCenazł/m²Odległość
To mieszkanie64 m²2902 400 zł14 100—
Aleksandra Prystora58 m²1816 486 zł14 0770 m
Aleksandra Prystora62 m²1784 002 zł12 6450 m
Aleksandra Prystora54 m²0826 876 zł15 3130 m
Aleksandra Prystora54 m²2832 352 zł15 4140 m
Aleksandra Prystora62 m²4891 760 zł14 3830 m
Aleksandra Prystora55 m²1826 050 zł15 0190 m
Aleksandra Prystora61 m²0820 348 zł13 4480 m
Aleksandra Prystora62 m²0885 480 zł14 2820 m
Aleksandra Prystora62 m²2872 920 zł14 0790 m
Aleksandra Prystora62 m²4837 675 zł13 5110 m
Aleksandra Prystora62 m²2825 265 zł13 3110 m
Aleksandra Prystora61 m²2814 226 zł13 3480 m
Aleksandra Prystora55 m²4837 064 zł15 2190 m
Aleksandra Prystora58 m²0828 234 zł14 2800 m
Aleksandra Prystora64 m²3908 800 zł14 2000 m

Mediana podobnych — 15 019 zł/m²; to mieszkanie — 14 100 zł/m² (−6%).

04Historia ceny

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

DataPortalZdarzenieCena
27.10.2026Morizondodane902 400 zł
27.10.2026Gratkadodane902 400 zł

05Ulica i okolica

ul. Aleksandra Prystora: na sprzedaż
79
mediana 14 572 zł/m²
Transakcje na ulicy
16 573 zł/m²
28 aktów, rynek wtórny
Transakcje obok (~600 m)
14 448 zł/m²
457 aktów w 24 mies.
Do wynajęcia na ulicy
2
mediana 3000 zł

06Rynek: Warszawa

  • Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
  • Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
  • Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
  • Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².

07Metodologia i źródła

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.

Ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK). Opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Pokazujemy wyłącznie mediany z co najmniej 6 transakcji — bez adresów lokali, stron umów i aktów notarialnych.

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości, odczytywane codziennie (bez danych kontaktowych i opisów; zdjęcia wyświetlamy bezpośrednio z serwerów portali, prawa do nich mają ich autorzy); zdjęcia lotnicze: ortofotomapa GUGiK (geoportal.gov.pl); historia cen od 27 października 2026. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.

Cenniki: dane publikowane przez deweloperów w portalu dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej (licencja CC0 1.0). To ceny ofertowe brutto, nie ceny transakcyjne; zniknięcie lokalu z cennika nie musi oznaczać jego sprzedaży. Realtby nie jest powiązany z deweloperami, GUGiK ani Ministerstwem Cyfryzacji.