Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-L-S829-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63 m², piętro 3/10
Związku Walki Młodych, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Piętro
- 3 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-zwiazku-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-zwiaz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 69 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 735 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 625 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 1 110 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.05.2025 (532 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Związku Walki Młodych: 8 ofert sprzedaży (mediana 14 124 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 625 zł/m², czyli ok. 1 110 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | 3 | 920 000 zł | 14 603 | — |
| Związku Walki Młodych | 61,8 m² | — | 834 000 zł | 13 495 | 0 m |
| Związku Walki Młodych | 62 m² | 1 | 900 000 zł | 14 516 | 0 m |
| Związku Walki Młodych | 69,5 m² | 3 | 1 088 000 zł | 15 655 | 18 m |
| Aleja Jana Rodowicza Anody | 62 m² | 3 | 1 250 000 zł | 20 161 | 164 m |
| Grażyny Bacewiczówny | 53 m² | 2 | 875 000 zł | 16 509 | 207 m |
| Lachmana | 67 m² | — | 840 000 zł | 12 537 | 213 m |
| Zamiany | 66 m² | 0 | 1 099 000 zł | 16 652 | 263 m |
| ul. Związku Walki Młodych 20 | 59 m² | 2 | 800 000 zł | 13 559 | 264 m |
| ul. Zamiany | 61 m² | 5 | 1 050 000 zł | 17 213 | 295 m |
| ul. Związku Walki Młodych | 62 m² | — | 1 050 000 zł | 16 936 | 309 m |
| Związku Walki Młodych | 52,8 m² | 2 | 725 000 zł | 13 731 | 337 m |
| al. Komisji Edukacji Narodowej | 75 m² | 6 | 1 837 500 zł | 24 500 | 406 m |
| ul. Stokłosy | 63,4 m² | 5 | 899 000 zł | 14 180 | 454 m |
| Stokłosy | 61,8 m² | 1 | 859 000 zł | 13 900 | 491 m |
| Wokalna | 63,3 m² | 6 | 980 000 zł | 15 494 | 542 m |
Mediana podobnych — 15 189 zł/m²; to mieszkanie — 14 603 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 920 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 920 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.