Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XIM3KQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63 m², piętro 8
Unii Lubelskiej, Żegrze, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Piętro
- 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Żegrze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-zegrze-unii-lub) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-zegrze-unii-lubels)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 573 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 688 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 673 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Unii Lubelskiej: 269 ofert sprzedaży (mediana 12 432 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 449 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 688 zł/m², czyli ok. 673 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | 8 | 802 620 zł | 12 740 | — |
| Unii Lubelskiej | 57,6 m² | — | 661 224 zł | 11 482 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 63 m² | 2 | 765 840 zł | 12 156 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 65 m² | 0 | 820 000 zł | 12 615 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 55 m² | 7 | 705 408 zł | 12 826 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 59 m² | 0 | 690 664 zł | 11 706 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 70 m² | 7 | 830 685 zł | 11 867 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 56 m² | 10 | 748 524 zł | 13 367 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 62,7 m² | — | 706 160 zł | 11 266 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 55 m² | 4 | 688 125 zł | 12 511 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 56 m² | 4 | 708 500 zł | 12 652 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 56 m² | 8 | 731 172 zł | 13 057 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 55 m² | 6 | 699 135 zł | 12 712 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 56 m² | 12 | 772 406 zł | 13 793 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 68,4 m² | — | 810 421 zł | 11 850 | 0 m |
| Unii Lubelskiej | 62 m² | 4 | 718 060 zł | 11 582 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 133 zł/m²; to mieszkanie — 12 740 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 802 620 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 802 620 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 10 940 zł/m²; II kw. 2025 — 11 363 zł/m²; III kw. 2025 — 11 499 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 624 zł/m²; I kw. 2026 — 11 478 zł/m²; II kw. 2026 — 11 437 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.