Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DFL3HU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62,8 m²
Spiżowa, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 536 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 387 zł/m²) za 62,8 m² wychodzi ok. 777 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Spiżowa: 9 ofert sprzedaży (mediana 11 748 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 12 323 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 82 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 387 zł/m², czyli ok. 777 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62,8 m² | — | 645 000 zł | 10 279 | — |
| Brązowa | 69 m² | 0 | 554 000 zł | 8029 | 87 m |
| ul. Stalowa 94 | 69,5 m² | 1 | 889 472 zł | 12 800 | 190 m |
| Stalowa | 69 m² | 0 | 902 850 zł | 13 085 | 212 m |
| Stalowa | 63 m² | 4 | 806 565 zł | 12 803 | 212 m |
| Stalowa | 51 m² | 5 | 708 900 zł | 13 900 | 212 m |
| Stalowa | 64 m² | 1 | 832 295 zł | 13 005 | 212 m |
| Stalowa | 64 m² | 2 | 838 371 zł | 13 100 | 212 m |
| Stalowa | 64 m² | 5 | 838 400 zł | 13 100 | 212 m |
| Stalowa | 64 m² | 4 | 845 249 zł | 13 207 | 212 m |
| Stalowa | 74 m² | 1 | 958 300 zł | 12 950 | 212 m |
| Stalowa | 63 m² | 5 | 857 173 zł | 13 606 | 212 m |
| Stalowa | 51 m² | 0 | 703 938 zł | 13 803 | 212 m |
| Stalowa | 57 m² | 5 | 798 882 zł | 14 016 | 212 m |
| Stalowa | 56 m² | 6 | 751 344 zł | 13 417 | 212 m |
| Stalowa | 70 m² | 6 | 1 051 642 zł | 15 024 | 212 m |
Mediana podobnych — 13 121 zł/m²; to mieszkanie — 10 279 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 645 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.