Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-URQ_YS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63,4 m²
Spacerowa, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63,4 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 115 zł/m²) za 63,4 m² wychodzi ok. 641 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Spacerowa: 26 ofert sprzedaży (mediana 12 000 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 115 zł/m², czyli ok. 641 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63,4 m² | — | 715 000 zł | 11 278 | — |
| Spacerowa | 52,1 m² | 0 | 649 000 zł | 12 452 | 0 m |
| ul. Spacerowa | 67 m² | 1 | 710 000 zł | 10 597 | 0 m |
| Spacerowa | 51 m² | 0 | 610 000 zł | 11 961 | 0 m |
| Spacerowa | 54,3 m² | 0 | 640 000 zł | 11 791 | 0 m |
| Spacerowa | 58 m² | 1 | 715 000 zł | 12 328 | 0 m |
| Spacerowa | 59 m² | 1 | 730 000 zł | 12 373 | 0 m |
| Spacerowa | 63,9 m² | — | 730 000 zł | 11 422 | 0 m |
| Spacerowa | 62,8 m² | — | 710 000 zł | 11 306 | 0 m |
| ul. Stanisława Działowskiego | 70,3 m² | 0 | 702 600 zł | 10 000 | 650 m |
| Skotnicka | 55 m² | — | 649 000 zł | 11 800 | 978 m |
| Dobrowolskiego | 70,4 m² | — | 1 100 000 zł | 15 634 | 1,1 km |
| Stefana Kołaczkowskiego | 57 m² | 1 | 579 462 zł | 10 166 | 1,1 km |
| Babińskiego | 59,9 m² | — | 987 525 zł | 16 500 | 1,2 km |
| Babińskiego | 72,4 m² | — | 1 245 280 zł | 17 200 | 1,2 km |
| Babińskiego | 72,4 m² | — | 1 194 600 zł | 16 500 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 16 000 zł/m²; to mieszkanie — 11 278 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 715 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.