Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CDBIL0-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63 m², piętro 2/7
Mistrzejowicka, Mistrzejowice, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Mistrzejowice
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-mistrzejowice-mist)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 905 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 605 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 668 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.01.2026 (274 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica Mistrzejowicka: 81 ofert sprzedaży (mediana 14 020 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 12 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 605 zł/m², czyli ok. 668 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | 2 | 820 053 zł | 13 017 | — |
| Mistrzejowicka | 55,9 m² | — | 676 148 zł | 12 100 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 55 m² | 2 | 759 968 zł | 13 818 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 52 m² | 7 | 728 280 zł | 14 005 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 55 m² | 6 | 771 144 zł | 14 021 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 60 m² | 4 | 769 024 zł | 12 817 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 52 m² | 1 | 712 674 zł | 13 705 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 63 m² | 5 | 832 767 zł | 13 219 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 55 m² | 4 | 765 556 zł | 13 919 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 71 m² | 6 | 881 516 zł | 12 416 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 52 m² | 5 | 723 078 zł | 13 905 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 52 m² | 3 | 717 876 zł | 13 805 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 54 m² | 4 | 709 540 zł | 13 140 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 63,6 m² | — | 820 053 zł | 12 900 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 71 m² | 3 | 867 298 zł | 12 216 | 0 m |
| ul. Mistrzejowicka 53 | 54,6 m² | 1 | 704 082 zł | 12 900 | 178 m |
Mediana podobnych — 13 905 zł/m²; to mieszkanie — 13 017 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 820 053 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.