Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-THSIGG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63 m², piętro 2/2
Letnicka, Letnica, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2022
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Letnica
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-letnica-ul-letnicka-3-pokojo) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-letnica-letnick) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-letnica-letnicka/o) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-letnicka-63m2-t) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 168 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 226 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 959 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Letnicka: 21 ofert sprzedaży (mediana 18 945 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 16 239 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 226 zł/m², czyli ok. 959 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | 2 | 1 164 999 zł | 18 492 | — |
| Letnicka | 55 m² | — | 1 039 000 zł | 18 891 | 16 m |
| Letnicka | 62 m² | 2 | 1 200 000 zł | 19 355 | 16 m |
| Letnicka | 56 m² | 1 | 1 200 000 zł | 21 429 | 16 m |
| Letnicka | 62,4 m² | — | 1 200 000 zł | 19 234 | 16 m |
| Letnicka | 65 m² | 0 | 1 275 000 zł | 19 615 | 16 m |
| Letnicka | 62,8 m² | — | 1 165 000 zł | 18 554 | 16 m |
| Letnicka | 63 m² | — | 1 150 000 zł | 18 254 | 16 m |
| ul. Starowiejska | 65 m² | 4 | 1 320 000 zł | 20 308 | 111 m |
| ul. None | 66,5 m² | 3 | 1 245 000 zł | 18 722 | 177 m |
| ul. Iwo Galla 15 | 53 m² | — | 1 199 000 zł | 22 623 | 317 m |
| ul. Bernarda Filarskiego | 64,3 m² | 5 | 1 370 000 zł | 21 296 | 377 m |
| Starowiejska | 56 m² | — | 949 000 zł | 16 959 | 462 m |
| Starowiejska | 61 m² | 3 | 1 049 000 zł | 17 197 | 462 m |
| Starowiejska | 61 m² | 5 | 1 100 000 zł | 18 033 | 462 m |
| Starowiejska | 67 m² | 14 | 1 550 000 zł | 23 134 | 462 m |
Mediana podobnych — 18 254 zł/m²; to mieszkanie — 18 492 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 165 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 165 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 164 999 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 165 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 164 999 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 164 999 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 164 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.