Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GFL_CO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62,7 m², piętro 1
ul. gen. Orlicz-Dreszera, Leszczynki, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62,7 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 1992
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Leszczynki
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-leszczynki-gen-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-leszczynki-gen-orl) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdynia-ul-gen-orlicz-d) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 150 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9984 zł/m²) za 62,7 m² wychodzi ok. 626 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.08.2026 (86 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica gen. Orlicz-Dreszera: 10 ofert sprzedaży (mediana 14 474 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 9783 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 94 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9984 zł/m², czyli ok. 626 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62,7 m² | 1 | 729 000 zł | 11 627 | — |
| Gen. Orlicz-Dreszera | 62 m² | 9 | 633 500 zł | 10 218 | 194 m |
| Orlicz-Dreszera | 62,7 m² | — | 639 000 zł | 10 191 | 194 m |
| ul. Bronisława Dembińskiego | 60 m² | — | 1 050 000 zł | 17 500 | 217 m |
| Morska | 56 m² | 2 | 666 228 zł | 11 897 | 240 m |
| ul. Morska | 72 m² | — | 910 000 zł | 12 639 | 240 m |
| Morska | 55,2 m² | — | 601 353 zł | 10 900 | 240 m |
| ul. Morska | 72 m² | — | 809 000 zł | 11 236 | 240 m |
| Morska | 69 m² | 1 | 749 000 zł | 10 855 | 240 m |
| Morska | 57 m² | — | 530 000 zł | 9298 | 240 m |
| Morska | 55,2 m² | — | 689 625 zł | 12 500 | 240 m |
| Morska | 53,7 m² | — | 589 000 zł | 10 968 | 240 m |
| Okrzei | 60 m² | — | 669 000 zł | 11 150 | 344 m |
| Stefana Okrzei | 70 m² | 3 | 599 999 zł | 8571 | 344 m |
| Osada Kolejowa | 57,1 m² | — | 440 000 zł | 7703 | 527 m |
| Osada Kolejowa | 58,2 m² | — | 669 000 zł | 11 495 | 527 m |
Mediana podobnych — 11 150 zł/m²; to mieszkanie — 11 627 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 729 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 729 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 729 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 729 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 729 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.