Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-W0HVXS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63 m²
ul. Filomatów Pomorskich, Rubinkowo, Toruń
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Dzielnica
- Rubinkowo
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-torun-rubinkowo-ul-filomatow-pomors)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8518 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7692 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 485 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Filomatów Pomorskich: 4 ofert sprzedaży (mediana 9538 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 7955 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 64 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7692 zł/m², czyli ok. 485 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | — | 535 000 zł | 8492 | — |
| ul. Filomatów Pomorskich | 54,3 m² | 2 | 529 000 zł | 9742 | 39 m |
| Rubinkowo I | 61 m² | 2 | 599 000 zł | 9820 | 97 m |
| Donimirskiego | 60 m² | — | 499 000 zł | 8317 | 109 m |
| ul. Buszczyńskich | 62,8 m² | 4 | 495 000 zł | 7882 | 446 m |
| Rubinkowo I | 60,1 m² | 11 | 544 000 zł | 9052 | 506 m |
| ul. Niesiołowskiego | 60,7 m² | 0 | 584 000 zł | 9621 | 642 m |
| Skłodowskiej-Curie | 64,4 m² | — | 653 226 zł | 10 137 | 883 m |
| Niesiołowskiego | 61 m² | — | 584 000 zł | 9574 | 996 m |
| Niesiołowskiego | 61 m² | — | 549 000 zł | 9000 | 996 m |
| ul. Tymona Niesiołowskiego | 61 m² | — | 515 000 zł | 8443 | 996 m |
| ul. Heleny Piskorskiej | 62 m² | — | 530 000 zł | 8548 | 1,1 km |
| ul. Heleny Piskorskiej | 61 m² | — | 512 000 zł | 8393 | 1,1 km |
| Apatora | 53,9 m² | — | 570 620 zł | 10 585 | 1,1 km |
| Winnica | 62,3 m² | 1 | 746 594 zł | 11 980 | 1,3 km |
| Winnica | 50,7 m² | 2 | 711 914 zł | 14 050 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 9820 zł/m²; to mieszkanie — 8492 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 535 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 900 zł/m² z 2211 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.