Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HEWDPY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63 m²
Conrada, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 362 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 599 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 920 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Josepha Conrada: 109 ofert sprzedaży (mediana 18 937 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 15 604 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 84 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 599 zł/m², czyli ok. 920 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | — | 897 750 zł | 14 250 | — |
| Conrada | 59,6 m² | 10 | 690 000 zł | 11 569 | 0 m |
| Josepha Conrada | 58 m² | 6 | 1 110 120 zł | 19 140 | 0 m |
| Josepha Conrada | 63 m² | 5 | 1 173 266 zł | 18 623 | 0 m |
| Josepha Conrada | 71 m² | 3 | 1 258 384 zł | 17 724 | 0 m |
| Josepha Conrada | 63 m² | 4 | 1 147 091 zł | 18 208 | 0 m |
| Josepha Conrada | 71 m² | 2 | 1 236 217 zł | 17 412 | 0 m |
| Josepha Conrada | 54 m² | 6 | 840 000 zł | 15 556 | 0 m |
| Josepha Conrada | 71 m² | 1 | 1 214 049 zł | 17 099 | 0 m |
| Josepha Conrada | 58 m² | 5 | 1 080 003 zł | 18 621 | 0 m |
| Josepha Conrada | 59 m² | 0 | 1 011 804 zł | 17 149 | 0 m |
| Josepha Conrada | 58 m² | 7 | 1 140 237 zł | 19 659 | 0 m |
| Josepha Conrada | 62 m² | 7 | 1 225 356 zł | 19 764 | 0 m |
| Josepha Conrada | 54,7 m² | — | 750 000 zł | 13 711 | 0 m |
| Josepha Conrada | 63 m² | 1 | 1 081 655 zł | 17 169 | 0 m |
| Josepha Conrada | 67 m² | 7 | 1 392 276 zł | 20 780 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 412 zł/m²; to mieszkanie — 14 250 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 897 750 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 897 750 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.