Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MVXGUW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m², piętro 5
Ustronie, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-ustro) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-us) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-w-za)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 526 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 845 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 1 044 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Ustronie: 18 ofert sprzedaży (mediana 15 318 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 40 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 845 zł/m², czyli ok. 1 044 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 5 | 900 000 zł | 14 526 | — |
| Ustronie | 62 m² | — | 838 299 zł | 13 530 | 0 m |
| Ustronie | 54,8 m² | — | 806 506 zł | 14 723 | 0 m |
| Ustronie | 66,9 m² | — | 852 692 zł | 12 752 | 0 m |
| Ustronie | 58,1 m² | 4 | 801 272 zł | 13 798 | 0 m |
| Ustronie | 58,1 m² | — | 819 000 zł | 14 104 | 0 m |
| Jedności Narodowej | 61 m² | 3 | 595 000 zł | 9754 | 140 m |
| Jedności Narodowej | 66 m² | — | 1 300 000 zł | 19 697 | 140 m |
| ul. Jedności Narodowej | 52,6 m² | 2 | 780 000 zł | 14 829 | 142 m |
| okolice ul. Miarki | 53,2 m² | 2 | 649 000 zł | 12 199 | 196 m |
| Rychtalska | 59,6 m² | — | 890 000 zł | 14 925 | 226 m |
| Rychtalska | 63 m² | — | 1 466 968 zł | 23 300 | 226 m |
| okolice ul. Miarki | 69,6 m² | 4 | 690 000 zł | 9914 | 269 m |
| Browarna | 66 m² | 4 | 1 333 635 zł | 20 207 | 283 m |
| Browarna | 61 m² | 7 | 1 080 084 zł | 17 706 | 283 m |
| Browarna | 51,2 m² | 3 | 782 999 zł | 15 299 | 283 m |
Mediana podobnych — 18 196 zł/m²; to mieszkanie — 14 526 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 900 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 900 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 900 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 900 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.