Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9DPSNG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m²
ul. Sokola, Górna, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-gorna-ul-sokola-3-pokojowe-j3c)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8884 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7819 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 485 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2780 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 47 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7819 zł/m², czyli ok. 485 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | — | 505 000 zł | 8145 | — |
| Granitowa | 56,9 m² | — | 449 352 zł | 7900 | 389 m |
| Bednarska | 59 m² | 0 | 534 420 zł | 9058 | 397 m |
| Bednarska | 69 m² | 0 | 642 160 zł | 9307 | 397 m |
| Bednarska | 74 m² | 2 | 655 072 zł | 8852 | 397 m |
| Bednarska | 54 m² | 0 | 359 000 zł | 6648 | 397 m |
| Bednarska | 71 m² | 1 | 630 784 zł | 8884 | 397 m |
| ul. Bednarska | 61,3 m² | 3 | 520 360 zł | 8492 | 474 m |
| Strycharska | 55 m² | 4 | 485 000 zł | 8818 | 496 m |
| ul. Strycharska | 52 m² | — | 495 000 zł | 9519 | 496 m |
| Tadeusza Czackiego | 59 m² | 9 | 470 000 zł | 7966 | 508 m |
| Tadeusza Czackiego | 58 m² | 1 | 449 000 zł | 7741 | 508 m |
| Zaolziańska | 52 m² | 0 | 359 000 zł | 6904 | 581 m |
| Rymanowska | 55 m² | 5 | 387 000 zł | 7036 | 779 m |
| ul. Piękna | 55,5 m² | 2 | 399 900 zł | 7205 | 987 m |
| Piękna | 70 m² | 10 | 599 000 zł | 8557 | 990 m |
Mediana podobnych — 8884 zł/m²; to mieszkanie — 8145 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 505 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.