Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JOOKOL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61,6 m²
Smetany, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 31% niższa od mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 7550 zł/m²) za 61,6 m² wychodzi ok. 465 000 zł — oferta jest o 23% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Smetany: 2 ofert sprzedaży (mediana 6945 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 87 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7550 zł/m², czyli ok. 465 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61,6 m² | — | 360 000 zł | 5844 | — |
| Smetany | 63,4 m² | 10 | 510 000 zł | 8047 | 0 m |
| ul. Bedricha Smetany | 61 m² | — | 439 900 zł | 7212 | 0 m |
| Haśka | 61,6 m² | — | 405 000 zł | 6575 | 87 m |
| Haśka | 61,6 m² | — | 529 500 zł | 8596 | 87 m |
| Józefa Elsnera | 64 m² | 7 | 550 000 zł | 8594 | 262 m |
| ul. Józefa Elsnera | 63,4 m² | 7 | 550 000 zł | 8678 | 391 m |
| ul. Stanisława Czernika | 58,2 m² | 2 | 439 000 zł | 7539 | 531 m |
| ul. Mieczysławy Ćwiklińskiej | 63 m² | — | 485 000 zł | 7698 | 561 m |
| ul. Widzewska | 66,2 m² | 4 | 582 384 zł | 8800 | 691 m |
| Beli Bartoka | 63 m² | 9 | 499 000 zł | 7921 | 722 m |
| ul. Beli Bartoka 37 | 56 m² | 1 | 499 000 zł | 8911 | 722 m |
| Bartoka | 56 m² | 0 | 439 000 zł | 7839 | 722 m |
| Bartoka | 66 m² | 1 | 528 778 zł | 8012 | 722 m |
| Beli Bartoka | 68 m² | 4 | 799 000 zł | 11 750 | 722 m |
| Fiodora Dostojewskiego | 59 m² | 0 | 535 000 zł | 9068 | 761 m |
Mediana podobnych — 8500 zł/m²; to mieszkanie — 5844 zł/m² (−31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 360 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.