Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O7AKL1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m², piętro 7/8
Siennicka, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- 7 z 8
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-s)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 519 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 202 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 1 067 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.07.2026 (110 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Siennicka: 13 ofert sprzedaży (mediana 20 080 zł/m²), 33 transakcje w rejestrze (mediana 14 822 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 388 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 202 zł/m², czyli ok. 1 067 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 7 | 1 263 000 zł | 20 371 | — |
| Iławska | 58 m² | — | 999 000 zł | 17 224 | 101 m |
| Przeworska | 57,7 m² | — | 1 100 000 zł | 19 074 | 389 m |
| ul. Przeworska | 63 m² | 3 | 1 200 000 zł | 19 048 | 401 m |
| ul. Przeworska | 53,8 m² | 4 | 998 940 zł | 18 568 | 488 m |
| Mińska | 65,8 m² | 1 | 1 500 000 zł | 22 783 | 586 m |
| Mińska | 60,3 m² | 5 | 1 429 000 zł | 23 694 | 586 m |
| Żupnicza | 52 m² | 4 | 952 603 zł | 18 319 | 660 m |
| Żupnicza | 65 m² | 2 | 1 230 500 zł | 18 931 | 660 m |
| Żupnicza | 68 m² | 5 | 1 368 000 zł | 20 118 | 660 m |
| Żupnicza | 51 m² | 2 | 946 350 zł | 18 556 | 660 m |
| Żupnicza | 61,8 m² | 4 | 1 550 000 zł | 25 081 | 660 m |
| Żupnicza | 55,8 m² | — | 999 000 zł | 17 906 | 660 m |
| Żupnicza | 52 m² | 1 | 916 284 zł | 17 621 | 660 m |
| Żupnicza | 54 m² | 2 | 995 010 zł | 18 426 | 660 m |
| Żupnicza | 54 m² | 0 | 973 865 zł | 18 035 | 660 m |
Mediana podobnych — 18 259 zł/m²; to mieszkanie — 20 371 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 263 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 263 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.