Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-V3VBQS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m², parter
Niezapominajek, Zwierzyniec, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- parter z 2
- Dzielnica
- Zwierzyniec
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-zwierzyniec-niezap) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-zwierzyniec-nie)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 676 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 035 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 994 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.12.2025 (315 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica NIEZAPOMINAJEK: 80 ofert sprzedaży (mediana 16 507 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 13 284 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 035 zł/m², czyli ok. 994 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 0 | 1 065 220 zł | 17 181 | — |
| ul. Niezapominajek | 63 m² | — | 1 079 000 zł | 17 127 | 0 m |
| Niezapominajek | 61 m² | — | 1 070 000 zł | 17 541 | 0 m |
| Niezapominajek | 62 m² | 0 | 1 033 890 zł | 16 676 | 0 m |
| ul. Niezapominajek | 63 m² | — | 1 033 700 zł | 16 408 | 0 m |
| Niezapominajek | 62,7 m² | — | 973 681 zł | 15 539 | 0 m |
| Niezapominajek | 63 m² | 0 | 1 065 000 zł | 16 905 | 0 m |
| Niezapominajek | 62,7 m² | — | 995 000 zł | 15 879 | 0 m |
| ul. Niezapominajek | 62,7 m² | 0 | 973 680 zł | 15 539 | 137 m |
| Zwierzyniec | 69 m² | 2 | 1 099 000 zł | 15 928 | 177 m |
| ul. Królowej Jadwigi | 63 m² | 0 | 1 000 000 zł | 15 868 | 1 km |
| Królowej Jadwigi | 51 m² | 0 | 1 179 670 zł | 23 131 | 1,3 km |
| Królowej Jadwigi | 51,3 m² | — | 1 179 670 zł | 23 000 | 1,3 km |
| Królowej Jadwigi | 65 m² | 0 | 1 299 500 zł | 19 992 | 1,3 km |
| Królowej Jadwigi | 70 m² | 0 | 1 815 590 zł | 25 937 | 1,3 km |
| Królowej Jadwigi | 66,3 m² | 2 | 1 783 470 zł | 26 900 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 17 541 zł/m²; to mieszkanie — 17 181 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 065 220 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 065 220 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.