Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_AGGMB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62,4 m², piętro 6
ul. Leśna Góra, Brętowo, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62,4 m²
- Piętro
- 6
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Brętowo
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-bretowo-lesna-g) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-bretowo-lesna-gora) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-lesna-gora-6) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 147 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 353 zł/m²) za 62,4 m² wychodzi ok. 708 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −2% (było 815 000 zł), 27.10.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3150 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 8Ulica Leśna Góra: 28 ofert sprzedaży (mediana 16 877 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 11 251 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 353 zł/m², czyli ok. 708 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62,4 m² | 6 | 799 000 zł | 12 805 | — |
| ul. Leśna Góra | 62,7 m² | 1 | 699 999 zł | 11 168 | 89 m |
| Leśna Góra | 56 m² | 1 | 847 800 zł | 15 139 | 148 m |
| Leśna Góra | 58 m² | 2 | 884 256 zł | 15 246 | 148 m |
| ul. Leśna Góra | 59 m² | — | 1 010 000 zł | 17 119 | 148 m |
| Leśna Góra | 58 m² | 1 | 878 550 zł | 15 147 | 148 m |
| Niedźwiednik | 66 m² | 1 | 890 000 zł | 13 485 | 278 m |
| ul. Góralska | 73 m² | — | 765 000 zł | 10 480 | 537 m |
| ul. Srebrniki | 66 m² | — | 1 520 000 zł | 23 030 | 923 m |
| Srebrniki | 66 m² | — | 1 460 000 zł | 22 115 | 923 m |
| ul. Leśny Stok 65 | 56 m² | — | 659 000 zł | 11 768 | 1,3 km |
| Juliusza Słowackiego | 64 m² | 2 | 778 000 zł | 12 156 | 1,3 km |
| Dolne Migowo | 55,4 m² | — | 880 000 zł | 15 885 | 1,3 km |
| Dolne Migowo | 58 m² | 2 | 879 000 zł | 15 155 | 1,3 km |
| Dolne Migowo | 58 m² | 3 | 850 000 zł | 14 655 | 1,3 km |
| Dolne Migowo | 58,3 m² | — | 879 000 zł | 15 077 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 15 147 zł/m²; to mieszkanie — 12 805 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 815 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 815 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 815 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 815 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | zmiana ceny | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | zmiana ceny | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | zmiana ceny | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | zmiana ceny | 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.