Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JO4KW8-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m², piętro 10/11
Kolista, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- 10 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-ul-kolista-3-poko) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-kolista) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-koli) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 409 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 616 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 658 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 699 000 zł na Gratka, najwyżej 709 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Kolista: 1 oferta sprzedaży (mediana 11 274 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 12 112 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 19 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 616 zł/m², czyli ok. 658 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 10 | 699 000 zł | 11 274 | — |
| Gołężycka | 59 m² | 4 | 599 000 zł | 10 153 | 130 m |
| Okolice ul. Kozanowskiej | 61 m² | 4 | 630 000 zł | 10 328 | 213 m |
| Pałucka | 59 m² | 1 | 749 000 zł | 12 695 | 263 m |
| Pałucka | 66 m² | — | 749 000 zł | 11 349 | 263 m |
| ul. Modra | 60 m² | — | 585 000 zł | 9750 | 433 m |
| Fabryczna | 63 m² | 1 | 879 000 zł | 13 952 | 439 m |
| Ołbin | 69 m² | — | 990 000 zł | 14 348 | 479 m |
| ul. Kozanowska | 63 m² | — | 749 000 zł | 11 889 | 491 m |
| Kozanowska | 60,5 m² | — | 732 000 zł | 12 099 | 491 m |
| Celtycka | 63 m² | 9 | 699 000 zł | 11 095 | 493 m |
| ok. Pilczyckiej | 70 m² | 11 | 685 000 zł | 9786 | 825 m |
| Fabryczna | 66 m² | 11 | 560 000 zł | 8485 | 825 m |
| okolice ul. Sielskiej | 59 m² | 2 | 660 000 zł | 11 186 | 825 m |
| okolice ul. Sielskiej | 61,9 m² | 3 | 649 000 zł | 10 485 | 826 m |
| ul. Szybowcowa | 63 m² | 1 | 799 000 zł | 12 683 | 880 m |
Mediana podobnych — 11 405 zł/m²; to mieszkanie — 11 274 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 709 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.