Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ALFMKJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m²
Karmelicka, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 355 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 712 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 1 036 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 6Ulica KARMELICKA: 7 ofert sprzedaży (mediana 19 355 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 16 373 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 124 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 712 zł/m², czyli ok. 1 036 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | — | 1 323 000 zł | 21 339 | — |
| Karmelicka | 62 m² | — | 1 200 000 zł | 19 355 | 0 m |
| Karmelicka | 50,2 m² | — | 890 000 zł | 17 729 | 0 m |
| Jana Kochanowskiego | 53 m² | 1 | 970 000 zł | 18 302 | 166 m |
| Kochanowskiego | 54 m² | 1 | 999 000 zł | 18 500 | 166 m |
| Kremerowska | 62,8 m² | 5 | 1 444 170 zł | 23 000 | 172 m |
| Jana Sobieskiego | 71,7 m² | — | 580 000 zł | 8093 | 271 m |
| Lenartowicza | 60 m² | 3 | 1 149 000 zł | 19 150 | 277 m |
| Dolnych Młynów | 68,2 m² | 1 | 1 227 000 zł | 17 991 | 348 m |
| Łobzowska | 66 m² | 3 | 1 320 000 zł | 20 000 | 351 m |
| Łobzowska | 67 m² | 1 | 1 547 000 zł | 23 090 | 351 m |
| ul. Łobzowska | 66,5 m² | 3 | 1 320 000 zł | 19 850 | 394 m |
| ul. Mieczysława Karłowicza | 51,7 m² | 3 | 550 000 zł | 10 638 | 405 m |
| Czysta | 57 m² | 1 | 1 050 000 zł | 18 421 | 411 m |
| Karmelicka | 59,7 m² | 3 | 1 190 000 zł | 19 943 | 433 m |
| ul. Garbarska | 59 m² | — | 1 120 000 zł | 18 983 | 444 m |
Mediana podobnych — 19 150 zł/m²; to mieszkanie — 21 339 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 323 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.