Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JBDIIJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62,3 m², piętro 4/6
ul. Grzegórzecka, Grzegórzki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62,3 m²
- Piętro
- 4 z 6
- Rok budowy
- 2023
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grzegórzki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-grzegorzki-ul-grzegorzecka-3) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-grzegor) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-grze) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-grzegorzecka)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% wyższa od mediany 109 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 797 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 282 zł/m²) za 62,3 m² wychodzi ok. 1 077 000 zł — oferta jest o 53% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,1% rocznie brutto.
- 7Ulica GRZEGÓRZECKA: 226 ofert sprzedaży (mediana 31 669 zł/m²), 118 transakcji w rejestrze (mediana 20 852 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 52 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 282 zł/m², czyli ok. 1 077 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62,3 m² | 4 | 1 649 000 zł | 26 469 | — |
| Chodkiewicza | 68,8 m² | — | 1 600 000 zł | 23 269 | 168 m |
| Wincentego Pola | 65 m² | 1 | 1 380 000 zł | 21 231 | 210 m |
| Wincentego Pola | 63 m² | 2 | 1 100 000 zł | 17 460 | 210 m |
| ul. Wincentego Pola | 65 m² | — | 1 600 000 zł | 24 615 | 210 m |
| ul. Masarska | 58,4 m² | 5 | 1 350 000 zł | 23 120 | 299 m |
| ul. Aleja Pokoju | 50,5 m² | 9 | 768 000 zł | 15 208 | 335 m |
| Blachnickiego | 66 m² | — | 1 299 000 zł | 19 682 | 395 m |
| Szafera | 60,5 m² | 5 | 849 000 zł | 14 033 | 577 m |
| Blich | 50 m² | 2 | 890 000 zł | 17 800 | 583 m |
| ul. prof. Marka Stachowskiego | 57,1 m² | 4 | 1 630 000 zł | 28 526 | 634 m |
| Grzegórzecka | 66 m² | 1 | 1 874 600 zł | 28 403 | 687 m |
| Grzegórzecka | 53 m² | 1 | 1 648 922 zł | 31 112 | 687 m |
| Grzegórzecka | 61 m² | 6 | 1 753 132 zł | 28 740 | 687 m |
| Grzegórzecka | 56 m² | 3 | 1 760 571 zł | 31 439 | 687 m |
| Grzegórzecka | 50 m² | 0 | 1 538 991 zł | 30 780 | 687 m |
Mediana podobnych — 26 252 zł/m²; to mieszkanie — 26 469 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 649 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.