Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PAAF2S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m², piętro 3/4
Gołaśka, Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie-ul-golask) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-duchac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-w-zabudo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 348 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 016 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 745 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica GOŁAŚKA: 13 ofert sprzedaży (mediana 12 850 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 11 775 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 35 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 016 zł/m², czyli ok. 745 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 3 | 780 000 zł | 12 581 | — |
| Gołaśka | 62,1 m² | — | 992 000 zł | 15 974 | 0 m |
| Gołaśka | 62,1 m² | — | 777 000 zł | 12 512 | 0 m |
| Gołaśka | 52 m² | 3 | 579 000 zł | 11 135 | 0 m |
| Gołaśka | 68,4 m² | — | 855 000 zł | 12 500 | 0 m |
| Gołaśka | 52 m² | — | 650 000 zł | 12 500 | 0 m |
| Gołaśka | 53 m² | — | 669 000 zł | 12 623 | 0 m |
| Wincentego Witosa | 61 m² | 4 | 898 000 zł | 14 721 | 252 m |
| ul. Gołaśka | 62,1 m² | 4 | 798 000 zł | 12 850 | 290 m |
| Turniejowa | 56 m² | — | 784 000 zł | 14 000 | 311 m |
| Gromady Grudziąż | 62 m² | 7 | 710 000 zł | 11 452 | 332 m |
| ul. Halszki | 61,4 m² | 4 | 769 000 zł | 12 524 | 418 m |
| Marcowa | 65 m² | 4 | 1 045 760 zł | 16 089 | 447 m |
| Marcowa | 55 m² | 3 | 834 150 zł | 15 166 | 447 m |
| Marcowa | 61 m² | 1 | 956 970 zł | 15 688 | 447 m |
| Marcowa | 55 m² | 2 | 827 546 zł | 15 046 | 447 m |
Mediana podobnych — 14 721 zł/m²; to mieszkanie — 12 581 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 780 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 780 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 780 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 780 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.