Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KEL4_4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m², parter
Głębocka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-targowek-gleb) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-targowek-glebock) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% wyższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 331 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 966 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 866 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Głębocka: 363 ofert sprzedaży (mediana 14 248 zł/m²), 108 transakcji w rejestrze (mediana 14 358 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 293 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 966 zł/m², czyli ok. 866 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 0 | 1 125 000 zł | 18 145 | — |
| ul. Głębocka | 64 m² | — | 890 000 zł | 13 906 | 0 m |
| ul. Głębocka | 67 m² | — | 730 000 zł | 10 896 | 0 m |
| Głębocka | 54 m² | 3 | 925 000 zł | 17 130 | 54 m |
| Głębocka | 59 m² | 4 | 950 000 zł | 16 102 | 284 m |
| Tajemna | 55 m² | 0 | 760 581 zł | 13 829 | 289 m |
| Tajemna | 59 m² | 0 | 777 111 zł | 13 171 | 289 m |
| Tajemna | 62 m² | 0 | 809 217 zł | 13 052 | 289 m |
| Tajemna | 64 m² | 2 | 924 893 zł | 14 452 | 289 m |
| Tajemna | 59 m² | 3 | 865 347 zł | 14 667 | 289 m |
| Tajemna | 54 m² | 2 | 818 737 zł | 15 162 | 289 m |
| Tajemna | 58 m² | 3 | 894 213 zł | 15 418 | 289 m |
| Tajemna | 58 m² | 1 | 835 651 zł | 14 408 | 289 m |
| Tajemna | 54 m² | 1 | 769 618 zł | 14 252 | 289 m |
| Tajemna | 58 m² | 2 | 871 723 zł | 15 030 | 289 m |
| Tajemna | 58 m² | 0 | 802 117 zł | 13 830 | 289 m |
Mediana podobnych — 14 188 zł/m²; to mieszkanie — 18 145 zł/m² (+28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 125 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 125 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 125 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 125 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 125 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 125 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.