Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3YPN1G-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61,5 m², piętro 3/1
ul. Tytoniowa 20, Wawer, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61,5 m²
- Piętro
- 3 z 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Wawer
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-tytoniowa-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 704 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 235 zł/m²) za 61,5 m² wychodzi ok. 875 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.08.2024 (810 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Tytoniowa: 20 ofert sprzedaży (mediana 15 020 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 105 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 235 zł/m², czyli ok. 875 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61,5 m² | 3 | 910 196 zł | 14 812 | — |
| Tytoniowa | 62 m² | 1 | 847 697 zł | 13 673 | 92 m |
| Tytoniowa | 61 m² | 3 | 910 196 zł | 14 921 | 92 m |
| Tytoniowa | 58 m² | 4 | 841 696 zł | 14 512 | 92 m |
| Tytoniowa | 62 m² | 3 | 928 267 zł | 14 972 | 92 m |
| Tytoniowa | 62 m² | 2 | 919 254 zł | 14 827 | 92 m |
| Tytoniowa | 60 m² | 3 | 866 252 zł | 14 438 | 92 m |
| Naddnieprzańska | 58 m² | 4 | 841 795 zł | 14 514 | 115 m |
| ul. Korkowa | 53 m² | — | 950 000 zł | 17 925 | 277 m |
| Jordanowska | 62,4 m² | 3 | 1 091 475 zł | 17 500 | 283 m |
| ul. Goździków | 61,1 m² | 5 | 916 950 zł | 15 000 | 444 m |
| ul. Osada Ojców | 73 m² | — | 1 100 000 zł | 15 069 | 465 m |
| Goździków | 65,2 m² | 5 | 944 965 zł | 14 500 | 469 m |
| Bluszczowa | 61,1 m² | — | 1 032 083 zł | 16 900 | 472 m |
| Goździków | 61,1 m² | — | 1 014 260 zł | 16 600 | 496 m |
| Goździków | 61,7 m² | — | 1 030 724 zł | 16 700 | 496 m |
Mediana podobnych — 16 600 zł/m²; to mieszkanie — 14 812 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 910 196 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.