Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TGQ4JV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60,5 m², piętro 5
Szafera, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60,5 m²
- Piętro
- 5
- Rok budowy
- 1987
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-profeso) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-prof) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% niższa od mediany 109 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 797 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 674 zł/m²) za 60,5 m² wychodzi ok. 888 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.09.2026 (49 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica PROF. WŁADYSŁAWA SZAFERA: 3 ofert sprzedaży (mediana 16 626 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 15 049 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 674 zł/m², czyli ok. 888 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60,5 m² | 5 | 849 000 zł | 14 033 | — |
| ul. Prof. Wł. Szafera | 66,1 m² | 2 | 1 099 000 zł | 16 626 | 130 m |
| ul. Aleja Pokoju | 50,5 m² | 9 | 768 000 zł | 15 208 | 310 m |
| Pułkownika Francesco Nullo | 58 m² | 5 | 1 290 000 zł | 22 241 | 369 m |
| Nullo | 59 m² | — | 1 356 000 zł | 22 983 | 369 m |
| Stefana Bobrowskiego | 64 m² | 4 | 720 000 zł | 11 250 | 413 m |
| Grzegórzecka | 53,1 m² | — | 1 629 556 zł | 30 700 | 414 m |
| Grzegórzecka | 51 m² | 5 | 1 624 455 zł | 31 852 | 414 m |
| Grzegórzecka | 59 m² | 4 | 1 872 675 zł | 31 740 | 414 m |
| Grzegórzecka | 56 m² | 3 | 1 760 571 zł | 31 439 | 414 m |
| Grzegórzecka | 66 m² | 0 | 1 847 820 zł | 27 997 | 414 m |
| Grzegórzecka | 53 m² | 1 | 1 648 922 zł | 31 112 | 414 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 0 | 1 702 315 zł | 30 951 | 414 m |
| Grzegórzecka | 55,5 m² | — | 1 702 315 zł | 30 700 | 414 m |
| Grzegórzecka | 61 m² | 7 | 1 777 824 zł | 29 145 | 414 m |
| Grzegórzecka | 62 m² | — | 1 260 000 zł | 20 323 | 414 m |
Mediana podobnych — 26 469 zł/m²; to mieszkanie — 14 033 zł/m² (−47%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 849 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 849 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 849 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.