Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KZNODO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61 m², piętro 3/12
Śreniawitów, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 3 z 12
- Rok budowy
- 1981
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-bialoleka-ul-sreniawitow-3) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-srenia) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-sre) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-sreniawitow-6)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% wyższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 537 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 628 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 709 000 zł — oferta jest o 32% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.07.2026 (107 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Gratka, Morizon, Domiporta, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Śreniawitów: 4 ofert sprzedaży (mediana 13 285 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 11 888 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 628 zł/m², czyli ok. 709 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 3 | 935 000 zł | 15 328 | — |
| Śreniawitów | 62 m² | 3 | 935 000 zł | 15 081 | 0 m |
| Białołęka | 61 m² | 7 | 680 000 zł | 11 148 | 148 m |
| Białołęka | 61 m² | 7 | 750 000 zł | 12 295 | 148 m |
| Białołęka | 61 m² | 7 | 720 000 zł | 11 803 | 148 m |
| ul. Kościeszów | 55 m² | — | 1 100 000 zł | 20 000 | 384 m |
| Wittiga | 61,5 m² | — | 700 000 zł | 11 382 | 395 m |
| Myśliborska | 54 m² | 2 | 849 000 zł | 15 722 | 424 m |
| ul. Edwarda Wittiga | 61 m² | — | 800 000 zł | 13 115 | 435 m |
| Pałuków | 62,5 m² | 1 | 1 125 720 zł | 18 000 | 477 m |
| Myśliborska | 57 m² | 0 | 820 000 zł | 14 386 | 530 m |
| Myśliborska | 57 m² | 0 | 800 000 zł | 14 035 | 530 m |
| Christa Botewa | 67 m² | 5 | 1 200 000 zł | 17 910 | 532 m |
| Białołęka | 64 m² | 3 | 985 932 zł | 15 405 | 595 m |
| Białołęka | 63 m² | 0 | 749 999 zł | 11 905 | 648 m |
| Vincenta van Gogha | 64 m² | 2 | 740 000 zł | 11 563 | 648 m |
Mediana podobnych — 14 470 zł/m²; to mieszkanie — 15 328 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 935 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 935 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 935 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 935 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 935 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 935 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.