Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-B1JK_6-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61,2 m², piętro 1/3
Solipska, Włochy, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61,2 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Włochy
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-solipska-61m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 654 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 225 zł/m²) za 61,2 m² wychodzi ok. 932 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.05.2026 (162 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Nieruchomości-online, Domiporta, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Solipska: 11 ofert sprzedaży (mediana 18 494 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 13 090 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 225 zł/m², czyli ok. 932 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61,2 m² | 1 | 1 132 200 zł | 18 500 | — |
| Solipska | 60,3 m² | 1 | 1 114 000 zł | 18 490 | 0 m |
| Solipska | 61,7 m² | 1 | 1 141 000 zł | 18 487 | 0 m |
| Solipska | 55,3 m² | 1 | 1 023 000 zł | 18 486 | 0 m |
| Solipska | 72,5 m² | 0 | 1 341 000 zł | 18 494 | 0 m |
| ul. Fasolowa | 66 m² | 3 | 899 000 zł | 13 621 | 91 m |
| Włochy | 60 m² | — | 1 120 000 zł | 18 667 | 279 m |
| Włochy | 63 m² | — | 879 000 zł | 13 952 | 279 m |
| Sklepowa | 65 m² | — | 1 190 000 zł | 18 308 | 299 m |
| ul. Solipska 33 | 60 m² | 1 | 1 114 000 zł | 18 567 | 303 m |
| ul. Solipska 33 | 61 m² | 1 | 1 141 000 zł | 18 705 | 303 m |
| Solipska | 68 m² | 2 | 1 360 000 zł | 20 000 | 303 m |
| Zapustna | 72,3 m² | 4 | 999 000 zł | 13 817 | 488 m |
| Kleszczowa | 59,1 m² | — | 1 149 000 zł | 19 452 | 657 m |
| Kleszczowa | 58,1 m² | 2 | 999 000 zł | 17 186 | 657 m |
| ul. Przy Forcie | 72 m² | 2 | 1 060 000 zł | 14 722 | 661 m |
Mediana podobnych — 17 500 zł/m²; to mieszkanie — 18 500 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 132 200 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 132 200 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 132 200 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.