Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PIDEW5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61 m², piętro 3/4
Osiedle Stefana Batorego, Piątkowo, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piątkowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-piatkowo-osiedl) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-piatkowo-osiedle-s)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 261 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9706 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 592 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.04.2026 (206 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica Osiedle Stefana Batorego: 35 ofert sprzedaży (mediana 10 758 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 46 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9706 zł/m², czyli ok. 592 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 3 | 559 000 zł | 9164 | — |
| Stefana Batorego | 65,4 m² | — | 709 000 zł | 10 841 | 0 m |
| Stefana Batorego | 61,3 m² | — | 629 000 zł | 10 261 | 0 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 64 m² | 3 | 749 000 zł | 11 703 | 0 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 67 m² | 4 | 639 000 zł | 9537 | 0 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 63 m² | 4 | 579 000 zł | 9191 | 0 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 65 m² | 4 | 559 000 zł | 8600 | 0 m |
| Stefana Batorego | 55 m² | — | 690 000 zł | 12 546 | 0 m |
| Osiedle Zygmunta Starego | 56 m² | 4 | 525 000 zł | 9375 | 809 m |
| Osiedle Zygmunta Starego | 52 m² | 4 | 609 000 zł | 11 712 | 809 m |
| os. Bolesława Śmiałego | 63,1 m² | 2 | 629 000 zł | 9968 | 822 m |
| os. Bolesława Śmiałego | 67 m² | — | 890 000 zł | 13 284 | 1 km |
| os. Bolesława Śmiałego | 63 m² | — | 588 000 zł | 9333 | 1 km |
| Bolesława Śmiałego | 63,3 m² | — | 640 000 zł | 10 111 | 1 km |
| Osiedle Bolesława Śmiałego | 59 m² | 3 | 650 000 zł | 11 017 | 1 km |
| os. Jana III Sobieskiego | 63,4 m² | 1 | 579 000 zł | 9133 | 1 km |
Mediana podobnych — 10 126 zł/m²; to mieszkanie — 9164 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 559 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 559 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 559 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 559 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.