Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OUKT0P-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60,9 m², piętro 4/4
ul. Opoczyńska, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60,9 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 2019
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-opoczyn) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-opoc) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-opoczynska-) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 067 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 008 zł/m²) za 60,9 m² wychodzi ok. 731 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.04.2026 (188 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Opoczyńska: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 505 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 11 459 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 64 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 008 zł/m², czyli ok. 731 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60,9 m² | 4 | 760 000 zł | 12 480 | — |
| Mieroszowska | 53 m² | 0 | 718 000 zł | 13 547 | 218 m |
| Złotnicka | 65 m² | 3 | 774 000 zł | 11 908 | 401 m |
| ul. Opoczyńska 45-53A | 71,1 m² | 1 | 714 946 zł | 10 050 | 431 m |
| okolice Ul. Wojanowskiej | 56 m² | 0 | 599 000 zł | 10 696 | 630 m |
| okolice ul. ananasowa | 60 m² | 2 | 749 000 zł | 12 483 | 630 m |
| okolice ul. główna | 59 m² | 1 | 815 000 zł | 13 814 | 630 m |
| okolice ul. daktylowej | 60 m² | 0 | 789 000 zł | 13 150 | 630 m |
| okolice ul. daktylowej | 59 m² | 3 | 999 000 zł | 16 932 | 630 m |
| Kościańska | 71 m² | 2 | 1 050 000 zł | 14 789 | 665 m |
| okolice ul. arbuzowa | 57 m² | 3 | 765 000 zł | 13 421 | 746 m |
| Kielecka | 72 m² | 2 | 995 000 zł | 13 819 | 814 m |
| Bieszczadzka | 65,9 m² | — | 1 050 000 zł | 15 933 | 979 m |
| Kosmonautów | 64 m² | 7 | 971 216 zł | 15 175 | 984 m |
| Kosmonautów | 56 m² | 1 | 652 251 zł | 11 647 | 984 m |
| Kosmonautów | 64 m² | 6 | 825 904 zł | 12 905 | 984 m |
Mediana podobnych — 13 088 zł/m²; to mieszkanie — 12 480 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 760 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.