Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IRBXU3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61 m², piętro 2/8
Kijowska, Praga-Północ, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 2 z 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-) · Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/kijowska_17a_etap_ii_warszawa-p) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-kij)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 617 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 164 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 1 108 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kijowska: 490 ofert sprzedaży (mediana 18 278 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 16 257 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 164 zł/m², czyli ok. 1 108 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 2 | 1 025 976 zł | 16 819 | — |
| Kijowska 17 | 70,4 m² | — | 1 222 002 zł | 17 365 | 0 m |
| Kijowska | 55 m² | 1 | 983 094 zł | 17 874 | 0 m |
| Kijowska 17 | 66 m² | — | 1 128 320 zł | 17 109 | 0 m |
| Kijowska | 55 m² | 7 | 1 083 810 zł | 19 706 | 0 m |
| Kijowska 17 | 63,2 m² | — | 1 068 587 zł | 16 900 | 0 m |
| Kijowska 17 | 53,3 m² | — | 917 104 zł | 17 200 | 0 m |
| Kijowska | 68 m² | 1 | 1 192 316 zł | 17 534 | 0 m |
| Kijowska 17 | 49,7 m² | — | 1 190 000 zł | 23 949 | 0 m |
| Kijowska 17 | 63,3 m² | — | 1 120 764 zł | 17 700 | 0 m |
| Kijowska | 65 m² | 1 | 1 118 090 zł | 17 201 | 0 m |
| Kijowska | 55 m² | 1 | 939 302 zł | 17 078 | 0 m |
| Kijowska | 63 m² | 4 | 1 095 436 zł | 17 388 | 0 m |
| Kijowska | 63 m² | 2 | 1 063 776 zł | 16 885 | 0 m |
| Kijowska | 55 m² | 5 | 1 021 755 zł | 18 577 | 0 m |
| Kijowska | 53 m² | 3 | 933 100 zł | 17 606 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 720 zł/m²; to mieszkanie — 16 819 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 025 976 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 025 976 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 025 976 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.