Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BDDT6H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61 m², piętro 1
Gabrieli Zapolskiej, Bronowice, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bronowice
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bronowice-gabrieli) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bronowice-gabri)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 464 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 268 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 1 297 000 zł — oferta jest o 26% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.10.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica GABRIELI ZAPOLSKIEJ: 167 ofert sprzedaży (mediana 17 818 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 13 171 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 109 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 268 zł/m², czyli ok. 1 297 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 1 | 955 420 zł | 15 663 | — |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 57,2 m² | — | 1 075 491 zł | 18 799 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 61 m² | 0 | 1 002 287 zł | 16 431 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 60 m² | 7 | 1 047 075 zł | 17 451 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 51 m² | 0 | 930 384 zł | 18 243 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 65 m² | 6 | 1 168 440 zł | 17 976 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 60,9 m² | — | 1 278 629 zł | 20 999 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 55,2 m² | — | 1 076 150 zł | 19 499 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 71 m² | 8 | 1 121 104 zł | 15 790 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 51 m² | 4 | 915 621 zł | 17 953 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 51 m² | 5 | 937 580 zł | 18 384 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 71 m² | 7 | 1 092 644 zł | 15 389 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 70 m² | 4 | 1 039 190 zł | 14 846 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 57,5 m² | — | 1 131 905 zł | 19 699 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 55,2 m² | — | 1 070 631 zł | 19 399 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 71 m² | 6 | 1 078 414 zł | 15 189 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 744 zł/m²; to mieszkanie — 15 663 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 955 420 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 955 420 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.