Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ED6IEI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61 m², piętro 3/3
ul. Balzaka Honoriusza, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 1991
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-oporow-ul-honoriusza-balzak) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-honoriu) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-hono) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-balzaka-hon)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 418 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 045 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 796 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.06.2026 (139 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 045 zł/m², czyli ok. 796 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 3 | 699 000 zł | 11 459 | — |
| okolice ul. Emila Zoli | 65 m² | 3 | 699 000 zł | 10 754 | 32 m |
| Cesarzowicka | 58 m² | 1 | 1 090 000 zł | 18 793 | 149 m |
| ul. Cesarzowicka | 58,6 m² | 1 | 820 000 zł | 13 984 | 172 m |
| Wiejska | 60,8 m² | — | 849 500 zł | 13 981 | 259 m |
| Wiejska | 64 m² | — | 599 000 zł | 9359 | 259 m |
| Wiejska | 57 m² | 2 | 650 000 zł | 11 404 | 259 m |
| Wiejska | 60 m² | 2 | 619 000 zł | 10 317 | 259 m |
| Wiejska | 60 m² | 0 | 849 500 zł | 14 158 | 259 m |
| Ludwika Solskiego | 70 m² | 2 | 560 000 zł | 8000 | 299 m |
| Okolice Balzaka | 57 m² | 0 | 695 000 zł | 12 193 | 651 m |
| okolice ul. cesarzowickiej | 65 m² | 0 | 940 000 zł | 14 462 | 651 m |
| ul. Władysława Chachaja | 51 m² | — | 940 000 zł | 18 431 | 709 m |
| Ibn Siny Awicenny | 61 m² | 0 | 949 000 zł | 15 557 | 840 m |
| Ibn Siny Awicenny | 61,2 m² | — | 979 000 zł | 15 986 | 840 m |
| Karmelkowa | 53,9 m² | — | 589 000 zł | 10 928 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 13 418 zł/m²; to mieszkanie — 11 459 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.