Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZSUFEZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61,2 m², piętro 1/3
Aleja Prymasa Tysiąclecia, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61,2 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rok budowy
- 1950
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-aleja-pr) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-aleja-pryma) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-aleja-prymasa)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 833 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 678 zł/m²) za 61,2 m² wychodzi ok. 1 021 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 7Ulica al. Prymasa Tysiąclecia: 24 ofert sprzedaży (mediana 17 160 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 14 096 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 71 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 678 zł/m², czyli ok. 1 021 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61,2 m² | 1 | 975 000 zł | 15 931 | — |
| ul. Magistracka | 60 m² | 2 | 1 070 000 zł | 17 833 | 177 m |
| Magistracka | 60,2 m² | — | 975 000 zł | 16 196 | 207 m |
| Magistracka | 60 m² | 2 | 1 040 000 zł | 17 333 | 237 m |
| Radziwie | 65 m² | 3 | 1 310 000 zł | 20 154 | 296 m |
| Radziwie | 65 m² | 3 | 1 280 000 zł | 19 692 | 296 m |
| ul. Radziwie | 65,6 m² | 3 | 1 280 000 zł | 19 527 | 296 m |
| Wawrzyszewska | 54,2 m² | 2 | 1 100 000 zł | 20 295 | 477 m |
| Banderii | 57 m² | 6 | 1 250 000 zł | 21 930 | 479 m |
| Wawrzyszewska | 64,7 m² | — | 1 416 000 zł | 21 899 | 483 m |
| Aleja Prymasa Tysiąclecia | 56 m² | 1 | 799 000 zł | 14 268 | 550 m |
| ul. Deotymy | 63 m² | — | 1 150 000 zł | 18 254 | 604 m |
| Ostroroga | 68,2 m² | 0 | 1 540 000 zł | 22 581 | 624 m |
| Deotymy | 54,5 m² | — | 999 000 zł | 18 330 | 646 m |
| Syreny | 52 m² | 1 | 750 000 zł | 14 429 | 769 m |
| ul. Płocka | 57 m² | — | 1 170 000 zł | 20 526 | 794 m |
Mediana podobnych — 17 833 zł/m²; to mieszkanie — 15 931 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 975 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 975 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 975 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 975 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 975 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.