Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XTTLT3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m²
Wrocławska, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/270571)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 498 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 1 110 000 zł — oferta jest o 19% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica WROCŁAWSKA: 48 ofert sprzedaży (mediana 20 514 zł/m²), 120 transakcji w rejestrze (mediana 19 987 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 498 zł/m², czyli ok. 1 110 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | — | 900 000 zł | 15 000 | — |
| Wrocławska | 55 m² | 0 | 1 200 000 zł | 21 818 | 0 m |
| Wrocławska | 53 m² | 6 | 1 113 840 zł | 21 016 | 0 m |
| Poznańska | 55 m² | — | 979 000 zł | 17 816 | 159 m |
| Poznańska | 63 m² | 1 | 1 500 000 zł | 23 810 | 159 m |
| Poznańska | 54 m² | 4 | 995 000 zł | 18 426 | 159 m |
| Poznańska | 54,5 m² | — | 995 000 zł | 18 257 | 159 m |
| Poznańska | 54 m² | 7 | 979 000 zł | 18 130 | 159 m |
| ul. Mazowiecka | 50 m² | 1 | 699 000 zł | 13 991 | 267 m |
| Litewska | 54,1 m² | — | 735 000 zł | 13 594 | 384 m |
| Racławicka | 69,3 m² | — | 1 457 576 zł | 21 048 | 418 m |
| Racławicka | 69 m² | 1 | 1 457 576 zł | 21 124 | 418 m |
| Józefa Wybickiego | 57 m² | 5 | 980 000 zł | 17 193 | 474 m |
| Józefa Wybickiego | 61 m² | 1 | 1 100 000 zł | 18 033 | 474 m |
| Wybickiego 5 | 55,7 m² | — | 1 015 000 zł | 18 216 | 474 m |
| Wybickiego 5 | 55,1 m² | — | 982 000 zł | 17 812 | 474 m |
Mediana podobnych — 17 768 zł/m²; to mieszkanie — 15 000 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 900 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.