Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EWFBFB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m²
ul. Mazowiecka 21, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/mazowiecka_21_krakow-krowodrza_)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (26 269 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 343 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 1 100 000 zł — oferta jest o 48% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.04.2026 (209 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,6% rocznie brutto.
- 6Ulica MAZOWIECKA: 172 ofert sprzedaży (mediana 24 066 zł/m²), 43 transakcje w rejestrze (mediana 15 506 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 343 zł/m², czyli ok. 1 100 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | — | 1 630 000 zł | 27 189 | — |
| ul. Mazowiecka 21 | 60 m² | — | 1 440 000 zł | 24 016 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 55,2 m² | — | 1 540 000 zł | 27 904 | 0 m |
| ul. Mazowiecka | 53 m² | 2 | 799 000 zł | 15 076 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 61,2 m² | — | 1 520 000 zł | 24 845 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 54 m² | — | 1 500 000 zł | 27 804 | 0 m |
| Mazowiecka | 60 m² | 1 | 1 327 200 zł | 22 120 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 59,6 m² | — | 1 327 200 zł | 22 269 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 60 m² | — | 1 670 000 zł | 27 857 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 61,2 m² | — | 1 790 000 zł | 29 258 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 55 m² | — | 1 620 000 zł | 29 455 | 0 m |
| Mazowiecka | 59,2 m² | — | 1 301 901 zł | 21 999 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 58,2 m² | — | 1 650 000 zł | 28 370 | 0 m |
| Mazowiecka | 59,9 m² | — | 1 394 445 zł | 23 299 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 67,5 m² | — | 1 500 000 zł | 22 209 | 0 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 57 m² | — | 1 700 000 zł | 29 825 | 0 m |
Mediana podobnych — 24 845 zł/m²; to mieszkanie — 27 189 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 630 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.